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賃貸住宅の現状と未来

 

私どもKz’Homeが住宅建築を始めた1990年代の持ち家と賃貸率65％：35％は直近の2021年とほぼ同じ値になっています。

これほど毎年多くの建売住宅や新築住宅が建設されていても、その比率は殆ど変わりません。

これには様々な理由が考えられますが、社会的にある一定数の「賃貸住宅」を必要とされる人々が継続的に存在することに他なりません。

それは単に、「新築することが出来ないから賃貸に住む」だけではないことを物語っています。

賃貸住宅を所有する「家主」と「借主」は、法律的には「利益相反」します。

単純に、「賃貸住宅を所有すること」で利益を得ようとするならば、建築費用を掛けずに出来るだけ見栄えの良い「入居者受けする外観と設備」を優先した建物になりがちです。

日本の「新築住宅」は、世界的な環境問題の取り組みに合わせて急速に「高性能化」を果たし、高気密高断熱化を進めてより快適な住空間を求めるようになりました。

しかし、断熱性や気密性能などは目に見えにくく建築費はかかります。

住み続ける自宅と違い、利益を優先しがちな賃貸には思い至りにくさが有ります。

ここで考えなくてはいけません。

本当に家主と借主は『利益相反』なのでしょうか？

持ち家に住める人と賃貸住宅に住まう人に生活環境の格差を生むものは何でしょうか？

快適に暮らしたいのは、人として当然の気持ちであり、望みと言えます。

賃貸住宅の所有者は、単なる資産保有者ではありません。

入居者が有って初めて有効な資産となるからです。

ここに一つのサンプルをご提示します。

 

 

20年以上前に建築された「自然素材」を生かした高気密高断熱性能を持った賃貸住宅「Hアパート」です。

なぜ「自然素材」なのか？

それは、高気密化すればするほど、「シックハウス化」の危険が増すからです。

現在の断熱性能数値「UA値」で表すと0.5をやや下回る程度ですが、当時はもちろん、現在も賃貸住宅でその数値を実現しているものは殆どありません。

建築コストは20％ほど高くなりましたが、ご入居者の満足度の高さもあり、定着性が高く22年経った現在も満室であるばかりか、その間の空室率｛空室期間÷（22×12）｝は1.8％の優良資産となっています。

家賃設定も必然、周辺家賃よりも20％以上高くなりましたが、入居者満足度を高めることがこの結果を生んでいるといえます。

今までは、賃貸住宅の高性能化は家主（オーナー）側の自由裁量扱いでしたが、新築住宅と同様に省エネルギー化の対象となりました。

新たに建てられる賃貸住宅は、法律的にも「高性能化」を図らなくてはなりません。

この地区（6地区）で言えばＵＡ値4.6は欲しいところです。（現基準値0.6以下）

これはＧ20（グレード20）をクリアーするもので、2030年を基準としています。

周りの建物が高断熱化されることで、従来の賃貸物件は性能面から陳腐化してしまいます。

外観の陳腐化以上に掲載されるデータで、「ＵＡ値表示」や気密性能を表す「Ｃ値」が測定されていない（掲載できない）物件は、それだけで選外となる時代が来るでしょう。

耐震性能で、等級数値が1以下であったり、ＵＡ値やＣ値が表示されてない新築住宅に価値がなくなったように、賃貸住宅も「性能」が重視される時代となります。

 

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